I principali passi della compravendita della casa

In questo breve capitolo  voglio darvi alcuni cenni e suggerimenti riguardo alla documentazione necessaria per la compravendita di un immobile residenziale, e le tappe da seguire durante una transazione di compravendita.Oltre che di buon senso qui si parla di ciò che richiede la legge, ovvero di quei documenti con dati essenziali per stipulare un atto di compravendita.

Naturalmente le cose che trovate riportate qui, il vostro notaio le sa (e sarà il notaio stesso a verificarle).  Tuttavia essere al corrente delle procedure è buona cosa e permette di essere un po’ più scaltri anche nella fase di ricerca della casa.

Alcuni documenti infatti si possono visionare sin dal primo interesse (come per esempio l’atto di provenienza) anche senza aver firmato ancora una proposta.

In fase di proposta si può addirittura porre come condizione la regolarità della documentazione catastale, ipotecaria,  etc… così come la regolarità edilizia alle normative urbanistiche vigenti.  Se siete assistiti da un consulente immobiliare regolarmente iscritto al ruolo, queste cose ve le dirà lui/lei stesso/a. Qualora la documentazione presentasse delle irregolarità non vi spaventate: ci sono persone ed enti a cui rivolgersi per la sua regolarizzazione, ad eccezione di alcuni casi. Una di quelle eccezioni è il caso degli abusi edilizi, che qui andremo ad analizzare.

Vedremo in seguito cosa può essere di competenza di un tecnico, di un geometra, di un architetto o di un ingegnere;  in che cosa vi può aiutare un consulente immobiliare e che cosa verifica il notaio, così da tenervi al riparo da cattive sorprese.

Non voglio qui sostituirmi a queste figure professionali, che sapranno ben approfondire quanto qui solo accennato e, anzi vi suggersco di trovare dei  professionisti di vostra fiducia a cui affidarvi, se necessario.

GLI STEP DELLA COMPRAVENDITA

LA PRIMA VISITA

Quando si cerca casa è naturale vederne diverse. Ognuno di noi avrà in mente una serie di requisiti che l’abitazione deve soddisfare. Sarebbe meglio fare una lista con le priorità. Questa ci serve per capire, secondo un nostro ordine, cosa è essenziale, cosa meno indispensabile e a cosa possiamo  eventualmente rinunciare.

Quando entriamo in una casa abitata, entriamo nel mondo di chi vi risiede, tra i suoi oggetti quotidiani, che, inevitabilmente, attirano la nostra attenzione. Questa operazione distoglie dall’osservare l’essenziale e torneremo a casa senza sapere se l’armadio ci starà, perché non abbiamo badato alle altezze. Se ci sono molti arredi, per farsi un’idea dell’ampiezza dell’ambiente si può osservare il perimetro del soffitto.  In cucina ci sarà utile ricordare se i fuochi sono a destra o a sinistra della presa d’acqua e dove è collocato l’allaccio per la lavatrice. Generalmente nelle nuove costruzioni è predisposta anche una presa frigo. Sembra una banalità ma non lo è: memorizzate se in bagno c’è una vasca o la doccia, o entrambi e se c’è la finestra. Una volta a casa altrimenti sorgerà il dubbio. Alle finestre ci sono le grate o le persiane? Serrande? Infissi in legno o in alluminio o altro? La casa è stata ristrutturata di recente? In caso contrario gli impianti potrebbero non essere a norma. L’ ascensore arriva al piano garage o si ferma al piano terra? E la copertura dell’edificio è un tetto a falde o una terrazza? Sono stati fatti dei lavori condominiali di recente o ve ne sono di già deliberati? Come vedete i quesiti sono tanti. Prendete il vostro tempo per avere una visione d’insieme alla prima visita e rimandate le precisazioni ad un’eventuale seconda visita. Se ci sono un box auto o una cantina chiedete di vederli, così saprete in che stato sono, per verificare, per esempio, se c’è dell’umidità o altro.

LA PROPOSTA

Normalmente dopo la seconda visita è chiaro il quadro dell’abitazione. Se in prima battuta ci è piaciuta, conseguentemente ne avremo verificato le caratteristiche e analizzato i pro e i contro. E’ ora che decidiamo o meno di fare una Proposta d’Acquisto. Se state acquistando tramite un consulente immobiliare, questi vi sottoporrà molto probabilmente un modulo prestampato. E’ importante sapere che questo deve essere regolarmente depositato dall’agenzia immobiliare, presso la Camera di Commercio competente.  Nella Proposta vengono indicati alcuni dati essenziali, quali i dati identificatori di ‘parte promissaria acquirente’ e ‘parte promittente venditrice’, i dati relativi all’immobile oggetto di proposta, ed  i dati relativi all’offerta. Questi solitamente comprendono: il prezzo offerto, le modalità di pagamento, la tempistica. Il prezzopuò non corrispondere al prezzo di vendita. In questo caso il proprietario potrà accettare o meno l’offerta, oppure fare una contro offerta. Una transazione tipo si chiude sul prezzo equo. Le modalità di pagamento indicano la somma lasciata alla proposta, la somma che si lascerà al preliminare di vendita e il restante saldo. Sarà inoltre indicato se viene richiesto un mutuo o meno. La tempistica indica la data del preliminare di vendita, la data del rogito e la validità della proposta.

Una volta trovato l’accordo tra le parti, il venditore fa una formale Accettazione della Proposta con raccomandata A/R.

DOCUMENTAZIONE

In fase di proposta è bene visionare alcuni documenti dell’immobile. Tra i documenti catastali è essenziale verificare che la planimetria sia conforme all’immobile. In caso contrario andrà aggiornata prima del rogito notarile. Dovete inoltre visionare l’Atto di provenienza, ovvero l’Atto di Compravendita con cui l’attuale proprietario ha acquistato l’immobile. Le parti devono concordare chi si assume la responsabilità e l’onere del certificato di agibilità e della certificazione energetica. Questi normalmente sono dovuti dal proprietario, ma se la casa sarà ristrutturata andranno comunque rifatti in seguito.                                          

IL PRELIMINARE DI VENDITA

Il Preliminare di Compravendita è una promessa di vendita da entrambe le parti, suggellata dal versamento di  una congrua somma di denaro da parte dell’acquirente, detta caparra confirmatoria. Il Preliminare contiene indicazioni circa tutte le condizioni necessarie alla stipula dell’ Atto Notarile. Se vi sono delle irregolarità nella documentazione, ed è buona norma fare una visura catastale storica a verifica, il proprietario si impegna, nel Preliminare, a correggerle entro la data del Rogito a sue proprie spese.

VERIFICHE

È opportuno far visionare tutta la documentazione catastale dell’immobile da un tecnico, va bene anche un geometra, ma se ristrutturate con un architetto può farlo lui; e l’ Atto di Provenienza deve essere visionato dal vostro notaio di fiducia, così come le visure ipotecarie. Quando la situazione sarà chiara avrete tutti i dati e le condizioni da inserire nel Preliminare.

IL ROGITO NOTARILE

Se tutto è filato liscio arrivate alla stipula del Rogito. Solitamente qualcosina da sistemare c’è sempre, non vi spaventate. Ci sono i professionisti che se ne occupano, come abbiamo visto. Se si arriva a ridosso della data del Rogito e manca ancora qualche documento, non agitatevi, si può concordare in forma scritta una nuova data. Solitamente gli importi dovuti al venditore si pagano con assegni circolari, quelli dovuti al notaio con assegno bancario. Il Rogito si stipula presso lo studio Notarile, tranne quando si prende un mutuo. In questo caso il Rogito ha luogo presso la banca mutuante.

TASSE

Se acquistate una prima casa la tassazione è agevolata al 3% della rendita catastale. Attenzione che il proprietario non stia rivendendo prima di cinque anni avendo usufruito delle agevolazioni di prima casa.  In tal caso il venditore dovrà lasciare un assegno a copertura dell’importo calcolato dal notaio, al notaio stesso. Se entro un anno non riacquisterà una prima casa l’acquirente userà quell’importo per pagare quanto lo Stato andrà ad esigere dal nuovo proprietario. Qualora invece il proprietario riacquisti un immobile entro un anno dall’ avvenuta vendita, questi usufruirà del credito di imposta e nulla sarà dovuto allo Stato.

QUANDO NON ACQUISTARE UN IMMOBILE

Vi sono immobili che non possono essere comprati né venduti in quanto non hanno i requisiti necessari, né li possono avere nell’immediato.

Ci si riferisce in particolare agli immobili costruiti in assenza di licenza edilizia e mai stati condonati. Questi sono detti ora ‘immobili fantasma’. Il Catasto sta facendo un censimento di tali immobili con l’ausilio delle aereofotogrammetrie, e quindi obbliga il proprietario ad accatastare l’immobile e a pagarne le relative tasse. Dunque l’immobile è regolarmente iscritto al Catasto. Non fatevi ingannare, esigete di visionare la licenza edilizia o l’eventuale condono, in assenza di uno dei due l’immobile è abusivo. Quando invece si è proceduto, in virtù di un condono, ad aprire una pratica di condono al Comune, seppure la licenza in sanatoria non sia stata ancora concessa, questa si può richiedere con la chiusura della pratica ed il pagamento delle relative oblazioni.

 


 L'autore

Daniele DevotiArch. Daniele Devoti

Nato in Svizzera, laureato in Architettura allo IUAV a Venezia,
si occupa da anni di ristrutturazione e progettazione di case private.