Quando un lavoro si dice di manutenzione ordinaria e quando è straordinaria

Conoscere bene la differenza tra interventi di manutenzione ordinaria ed interventi di manutenzione straordinaria su un immobile è di fondamentale importanza, soprattutto quando bisogna richiedere informazioni sugli incentivi fiscali, sui bonus di ristrutturazione e sulle concessioni urbanistiche.

Il confine tra manutenzione ordinaria e straordinaria in alcuni casi è molto sottile, quindi se avete intenzione di effettuare dei lavori per la ristrutturazione casa, è opportuno approfondire la conoscenza del Testo Unico Edilizio, cioè l’art. 3 del D.P.R. n.380/2001.

Il testo unico edilizio classifica gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, facendo maggiore chiarezza anche per chi deve eseguire determinati lavori per la ristrutturazione della casa.

Individuare la tipologia di lavoro è fondamentale per stabilire le seguenti questioni:

  • l’eventuale obbligo di versare un contributo di costruzione, dato dalla somma del costo di costruzione e degli oneri di urbanizzazione;
  • il tipo di pratica edilizia da presentare al Comune;
  • l’IVA applicabile sulla fornitura dei materiali e sulla manodopera;
  • la possibilità di accedere ad incentivi statali e locali o a detrazioni fiscali;
  • l’eventuale possibilità di eseguire determinati lavori in totale autonomia.

Quando un lavoro si dice di manutenzione ordinaria e quando è straordinaria? L’elenco completo del Testo Unico Edilizio suddivide sei categorie di intervento:

  • manutenzione ordinaria;
  • manutenzione straordinaria;
  • restauro e risanamento conservativo;
  • ristrutturazione edilizia;
  • nuova costruzione;
  • ristrutturazione urbanistica.

Manutenzione ordinaria: cos’è e come funziona?

Cerchiamo di capire meglio quando un lavoro si dice di manutenzione ordinaria e quando è straordinaria: l’elenco completo del Testo Unico Edilizio può darci una mano in questo senso.

Per manutenzione ordinaria si intendono quei lavori di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, come porte, finestre e pavimenti. Sono considerati lavori di manutenzione ordinaria anche quelli volti ad integrare e a mantenere l’efficienza degli impianti tecnologici esistenti, come l’impianto di riscaldamento o l’impianto elettrico.

Quando bisogna effettuare un lavoro, è opportuno sapere a quale categoria appartiene in modo da poter capire se è necessaria un’autorizzazione specifica, ed allo stesso modo per valutare se è possibile accedere agli incentivi ed alle detrazioni fiscali per il risparmio energetico o per le ristrutturazioni.

In linea di massima, secondo il Testo Unico Edilizio, si può parlare di manutenzione ordinariaquando si tratta di lavori di riparazione di edifici o di mantenimento in efficienza.

Quando il lavoro non riguarda più la semplice sostituzione di un componente, ma comporta una vera e propria innovazione, non rientra più nella categoria nella manutenzione ordinaria, bensì in quella straordinaria.

È necessario individuare esattamente il titolo abitativo richiesto dal Comune, quindi prima di iniziare i lavori è consigliabile affidarsi ad un geometra,  che conosca perfettamente tutte le disposizioni relative alla legge sull’edilizia della propria Regione ed al regolamento edilizio comunale.

Quali sono i lavori di manutenzione ordinaria?

I lavori di manutenzione ordinaria sono quelli destinati al mantenimento in efficienza di un impianto, tra cui rientrano:

  • il rifacimento dei sanitari del bagno;
  • il rifacimento dell’impianto elettrico secondo gli standard di legge;
  • l’aggiunta di una lampada a muro;
  • la sostituzione di un discendente di scarico acque;
  • il mantenimento dell’igiene e la pulizia dei locali;
  • l’aggiunta di un lavabo nel bagno;
  • la tinteggiatura delle pareti;
  • la sostituzione dell’intonaco;
  • la sostituzione delle piastrelle in bagno.

Tra i lavori di manutenzione ordinaria rientrano anche le opere per la sostituzione degli infissi, delle porte e delle finestre, o l’installazione di una porta blindata. In effetti tali lavori non sono considerati di manutenzione ordinaria in modo chiaro ed univoco, ma sono considerati tali da molte sentenze giudiziarie e da alcuni regolamenti edilizi comunali. Si tratta di un passaggio fondamentale e delicato, dal momento che i lavori di manutenzione ordinaria non hanno bisogno di alcuna autorizzazione edilizia.

Manutenzione straordinaria: cos’è e come funziona?

La manutenzione straordinaria riguarda tutte quelle opere che comprendono la sostituzione di parti strutturali dell’edificio.

La manutenzione straordinaria, per ritenersi tale, deve sempre contenere un elemento di innovazione. In genere i lavori relativi al risparmio energetico, come la sostituzione della caldaia, l’installazione di pannelli solari termici che producono acqua calda, il rifacimento con innovazione dei sottotetti e l’installazione di pannelli fotovoltaici, rientrano nella manutenzione straordinaria.Anche la manutenzione degli impianti fotovoltaici si suddivide in ordinaria e straordinaria.

Per fare un esempio se decidete di effettuare dei lavori in bagno, che comprendono innovazioni sostanziali come l’allargamento di una porta o lo spostamento dei tramezzi, allora si tratta di manutenzione straordinaria.

Anche la sostituzione delle finestre con modifiche alla sagoma, l’installazione di ascensori o modifiche della facciata rientrano tra i lavori di manutenzione straordinaria. Tra le opere di manutenzione straordinaria rientrano le opere di consolidamento statico, il rifacimento integrale dei servizi igienici e degli impianti ad essi relativi, la modifica integrale dell’impianto idrico, dell’impianto elettrico e dell’impianto sanitario.

Gli interventi di manutenzione straordinaria devono essere segnalati all’Ufficio Tecnico Comunale, accompagnati da una Denuncia di inizio attività (DIA), che deve essere firmata direttamente dal proprietario oppure da chi ne ha diritto, e deve successivamente essere asseverata da un tecnico abilitato.

Con la modifica dell’articolo 6 del D.P.R. 380/2001 in alcune regioni e comuni la legislazione prevede che non sia necessaria la presentazione della DIA per determinati lavori di manutenzione straordinaria, come la sostituzione degli infissi esterni e lo spostamento dei tramezzi.

Facendo riferimento all’art.3 del D.P.R. n.380/2001, alias il Ttesto Unico Edilizio, possiamo dire che “le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

Quali sono i lavori di manutenzione straordinaria?

Ecco un elenco delle opere considerate di manutenzione straordinaria:

  • la sostituzione dei pali telefonici fatiscenti;
  • la demolizione e la ricostruzione di pareti divisorie;
  • il consolidamento delle scale e dei solai e la realizzazione di opere accessorie, che non vadano ad aumentare il volume o le superfici utili;
  • la sostituzione di infissi esterni o di serramenti o di persiane con serrande, con la modifica del materiale o della tipologia degli infissi;
  • il consolidamento delle strutture nelle fondazioni o in elevazione;
  • la realizzazione e l’adeguamento di opere accessorie come centrali termiche, canne fumarie, ascensori, scale di sicurezza, ecc.;
  • la realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema distributivo dell’unità immobiliare e dell’edificio;
  • il rifacimento di rampe e di scale;
  • interventi finalizzati al risparmio energetico;
  • realizzazione di muri di cinta, recinti e cancellate;
  • redistribuzione degli spazi interni di un appartamento tramite la demolizione di tramezzi e modifica delle ripartizioni dei vari locali.

Possiamo concludere che i lavori di manutenzione straordinaria, che non coinvolgono le parti strutturali dell’edificio, possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo. È sufficiente inviare all’amministrazione comunale l’elaborato progettuale e la comunicazione di inizio lavori (CILA), che deve essere asseverata da un tecnico abilitato.

Ora sapete quando un lavoro si dice di manutenzione ordinaria e quando è straordinaria, l’elenco completo dal Testo Unico Edilizio dà un quadro esaustivo su come muoversi. Tuttavia è opportuno consultare un esperto in materia, che sappia dare consigli utili su come agire, in modo particolare per accedere agli incentivi ed alle detrazioni fiscali che permettono di risparmiare notevolmente sui lavori necessari da eseguire.